“公積金新政征求意見稿中,對‘已使用過公積金貸款’不予以貸款的條文,的確是指繳存公積金的市民只能申請一次公積金貸款。不過對於‘已貸公積金’的認定是以個人為單位的,不會以家庭為單位,夫妻一方如果沒使用過公積金貸款的話,仍可以申請,但會被視為第二套房。”昨日,廣州住房公積金管理中心(以下簡稱“公積金中心”)相關負責人對醞釀出台的廣州公積金新政作出解釋。
  日前,公積金中心在網上掛出《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》(簡稱《辦法》)及《關於我市住房公積金貸款有關問題的通知》(簡稱《通知》)兩份征求意見稿,擬對市民公積金貸款條件作出更多限制和約束。其中明確提出,對已使用過住房公積金貸款的職工不予貸款,並將公積金貸款買二套房首付提至七成。
  征求意見稿中新政的嚴苛在業界引起極大反響,業內人士表示,公積金征求意見稿的幾個重大改變涉及面非常廣,無論是剛需還是改善型買家都將受影響,如果政策真的如此實施,將導致很多自住買家不能入市,對一手樓和二手樓都會有很大的影響。而在政策的空窗期可能會導致市民加速入市,出現如去年“新國五條”出台時的恐慌入市。
  ■新快報記者 謝蔓
  變化1

  已使用過公積金貸款的不能再申請
  《辦法》第七條:屬於以下情況之一的,不予貸款:(一)建築結構為磚木結構、混合結構;(二)用途為非居住用房及低密度商品住宅;(三)已使用過住房公積金貸款。
  政策解讀:據瞭解,對於磚木、混合結構的房屋以及低密度的別墅等房產都不予以公積金貸款的規定其實廣州一直以來都已經是這樣實行的,不過對於已使用過公積金貸款不予貸款的規定,無疑將對市民產生重大的影響。同時在《通知》中還規定,對於二套房的認定,公積金中心也將實行“認房”又“認貸”的標準。通過房管部門出具的《個人名下房地產登記情況查詢證明》、人民銀行徵信系統《個人信用報告》及銀行通過面測、面談等形式的盡責調查認定家庭房產套數。
  按照目前的政策,市民只要結清了以前的公積金貸款,就可以再次申請公積金貸款。但如果新政實施後,市民一生只能用一次公積金貸款,無論目前名下是否有房,無論購房是不是以自住改善住房為目的。而目前,廣州公積金貸款實施的政策是只要購房者名下無房,無亂是否有過公積金或者商業貸款的記錄,都可以被視為首套房,申請公積金貸款。
  市民意見:國家規定對二套房實行差別化利率,並沒有規定貸過款就不能再貸款購房了。如果說公積金限制只能貸款一次是為了配合調控政策的話,那是不是應該規定只要貸過款、購過房就不能再用公積金貸款購房了呢?否則用過公積金貸款的人不能再用公積金貸款購房,而以前用商業貸款或者一次性付款購房的卻可以再用公積金貸款購房,顯然不公平。再則,商業銀行沒有規定市民一定要在銀行有存款才能貸款,如果公積金貸款只能使用一次,那麼是不是用過公積金貸款後,就不用再繳存了?
  業內人士:目前國土房管局和銀行對二套房有不同的認定標準,國土房管局只認房,廣州市戶籍購房者只要名下無房或只有一套房可再購房。而銀行則認貸,如果已經有過一次房貸,無論名下是否有房,則會被認為是第二套房。如果公積金中心又再以是否貸過公積金來對市民限制的話,那將會多出一個認定標準,市民對於自己到底具備何種購房資格和貸款資格都會感到無所適從。公積金中心的確不適合“另起爐竈”又作出新的規定。
  變化2

  連續繳存公積金年限變長
  《辦法》第六條提出,可申請公積金貸款的條件之一為:本市戶籍,申請貸款時已連續繳存住房公積金24個月以上(含);非本市戶籍的,申請時已連續繳存住房公積金36個月以上(含)。
  政策解讀:目前廣州對繳納公積金年限方面的要求為:廣州市常住戶口的,申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含);非廣州市常住戶口的,申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含)。公積金中心方面表示,該新政是為了配合“穗六條”中,對外地人在廣州購房的社保年限從1年提高到3年的規定。
  市民意見:難道為了買房就必須保證兩年內不換工作嗎?否則,任何一個月公積金繳存沒有接上,那就又得等兩年才能用公積金貸款買房。
  業內人士:公積金新政如果實施的話,那將又是一次非常嚴厲的調控,目前商業銀行對首套房都已經實施基準利率,公積金貸款幾乎成為市民按揭貸款的首選。如果公積金中心大幅提高公積金貸款的繳存時間,那無論是對一手還是二手房的成交都有較大的影響。
  變化3

  貸款額度可能大幅減少
  《通知》第一條規定,公積金貸款額度的計算公式將改變為:賬戶餘額×2+月繳存額×到退休年齡月數×2。
  政策解讀:目前廣州公積金貸款額度的計算公式為,(公積金賬戶餘額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×2。對比新的計算方法,可以發現市民的最高貸款金額有可能大幅減少。
  假設市民公積金賬戶餘額為5萬元,其月繳存額為250元,離法定退休月數還有360個月即30年,那麼按照原來的公式計算的可貸額度為46萬元,基本上接近個人的最高貸款金額,而如果按照新的公式計算的話,則最高只能貸款28萬元。
  當然,在實際中是貸不到這麼多的,因為在上述三項中取最低值,按意見稿中的最新規定,一人申請住房公積金貸款的,貸款最高限額為50萬元,兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的,貸款最高限額為80萬元。如果是二套房貸款的,則只能按房屋價格的30%來貸。
  市民意見:對比起目前廣州市區一平方米動輒兩三萬元的樓價來說,公積金貸款個人最高50萬元、兩人合貸最高80萬元的額度規定真的明顯不夠用。目前市區的房子動輒兩三百萬元,就算是一些剛需盤,起碼也要150萬元的預算,以150萬元計算,兩人合貸差不多要首付五成才能用純公積金貸款。公積金貸款不但不能與時俱進,支持首次購房者,反而變相降低市民的最高貸款金額。
  業內人士:目前公積金在可貸額度上,是取“根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價格計算的貸款額度”中的最低值。在已經有個人貸款金額最高50萬元,兩人合貸最高80萬元的規定下,在樓價不斷上漲的情況下,不宜再對市民的公積金貸款額度作出苛刻的規定。
  針對此次住房公積金貸款政策調整,有關單位和各界人士可以在2014年4月10日前將意見發至指定郵箱:gzgjj@gz.gov.cn
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